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今後の住宅ローン控除は?

2022.01.11
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住宅ローン控除制度そのものについては、現行制度は2021年末で期限を迎えることとされていましたが、新制度では4年間延長され、2025年末が期限とされました。

また、住宅ローンの超低金利が続き、減税控除額がローンの支払い利息額の上回る「逆ザヤ」が生じていることが問題視され、是正が求められていた住宅ローンの控除率については、現行の1%から0.7%に縮小されました。

一方、現行では原則10年間(特例では13年間)となっている新築住宅を対象とした減税期間は、原則13年間に延長(中古は10年間に据え置き)、減税を受けられる所得の上限は現行の3000万円から2000万円に引き下げられました。

変更点現行制度新制度
制度の適用期限2021年末2025年末
控除率1.0%0.7%
減税期間(新築)原則10年間原則13年間
減税期間(中古)10年間10年間
所得上限3000万円2000万円

また、新制度では、省エネなど環境性能に優れた住宅を対象とした優遇措置が、それぞれ次のとおり拡充されました。

現行制度では、耐震性など一定の要件を満たした「認定住宅」の場合、減税対象となる借入残高の上限は5000万円、認定住宅ではない一般住宅は4000万円でしたが、新制度では、2023年末までに入居した場合は、住宅の環境性能に応じて5000万円(長期優良住宅など認定住宅)、4500万円(ゼロエネルギーハウスZEH)、4000万円(国が定める省エネ基準を満たした住宅)の3段階に分けた上で、省エネ基準を満たさない一般住宅については上限が3000万円に引き下げられることに。また、2024年、2025年の入居については、減税対象となる残高の上限を認定住宅で500万円、その他の3つの分類の住宅については、それぞれ1000万円引き下げられることになります。

住宅の種類残高の上限(新制度)控除率控除期間
認定住宅(長期優良住宅など)2022年、23年に入居2024年、25年に入居0.7%13年
2024年、25年に入居4500万円
ゼロ・エネルギーハウス2023年、23年に入居4500万円
2024年、25年に入居3500万円
国の省エネ基準適合住宅2022年、23年に入居4000万円
2024年、25年に入居3000万円
その他の一般住宅2022年、23年に入居3000万円
2024年、25年に入居2000万円10年

なお、上記の残金上限は新築住宅を取得した場合の金額であり、中古住宅については「その他の一般住宅」の場合は一律2000万円、「認定住宅、ゼロ・エネルギーハウス、国の省エネ基準適合住宅」の場合は一律3000万円、控除期間はいずれの住宅も一律10年間とされました。

今回の税制改正により、一般住宅の場合、これまで400万円だった最大控除額が2022年・2023年入居の場合は273万円、2024年・2025年入居の場合は140万円に縮小されることになりました。一方、認定住宅など環境性能の高い住宅の場合は縮小率が小さく、最大控除額はそれぞれ下表のとおりになっています。

住宅の種類最大控除額(現行)同(2022・23年入居)同(2024・25年入居)
認定住宅500万円455万円410万円
ゼロ・エネルギーハウス410万円319万円
国の省エネ基準適合住宅364万円273万円
その他の一般住宅400万円273万円140万円(※)
中古(認定住宅など)300万円210万円210万円
中古(その他)200万円140万円140万円

※控除期間:10年

例年通りのスケジュールで審議が進むと、2022年度税制改正の施行は2022年4月。つまり、2022年4月以降は新しい制度が適用されることになります。住宅ローンを利用した住宅の取得を考えている場合は、購入する時期はもちろん、購入する住宅の環境性能についても慎重に検討することをお勧めします。

住宅資金の贈与税非課税の特例は継続、非課税枠は縮小

また、父母や祖父母など直系尊属から住宅購入資金の贈与を受け、一定の要件を満たす場合に、贈与税が非課税になる特例については、現行では2021年末までだった適用期間が2023年末まで2年間延長されました。ただし、非課税枠は現行の最大1500万円から最大1000万円に縮小され、住宅取得契約の締結時期に関わらず、住宅の区分に応じて次の金額が非課税限度額とされました。

住宅の種類贈与税非課税限度額
耐震・省エネまたはバリアフリー住宅1000万円
上記以外の住宅500万円

なお、非課税特例の適用対象となる住宅について、築年数の要件は廃止され、新耐震基準に適合している住宅(登記簿上の建築日付が1982年1月1日以降の住宅)であることが新たに要件として付け加えられました。また、現行制度では「20歳以上」だった受贈者の年齢要件は、「18歳以上」に引き下げられました。

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